Immobilienkauf und -verkauf für Nichtresidenten
Bei Bufete Barceló beraten wir Sie umfassend in allen Fragen rund um Kauf und Verkauf einer Immobilie in Spanien. Wir begleiten den gesamten Vorgang, vom ersten Schritt bis zur Eintragung im Grundbuch.
Was umfassen unsere rechtlichen und steuerlichen Leistungen?
- Due Diligence: Bevor Sie etwas unterschreiben, prüfen wir, ob die Immobilie frei von Belastungen, Schulden, Pfändungen sowie baurechtlichen oder sonstigen Problemen ist.
- NIE (Ausländeridentifikationsnummer) und NIF für Nichtresidenten: Wir beantragen beide, sie sind für jedes Rechtsgeschäft in Spanien unverzichtbar.
- Anzahlungs- oder Reservierungsvertrag (contrato de arras): Wir prüfen und verhandeln ihn und schützen Ihre Interessen, bevor Sie sich finanziell binden.
- Vertretung beim Notar: Wenn Sie zur Unterzeichnung nicht nach Mallorca reisen können, handeln wir mit notarieller Vollmacht in Ihrem Namen.
- Steuern bei der Übertragung: ITP (Grunderwerbsteuer, auf den Balearen 8–11% bei Bestandsimmobilien) oder Mehrwertsteuer plus AJD (Neubau).
- Eintragung im Grundbuch (Registro de la Propiedad) und Aktualisierung im Kataster.
- Ummeldung der Versorgungsverträge (Wasser, Strom, Gas).
Wir arbeiten mit einem Festpreis pro Vorgang. Die Gesamtkosten nennen wir Ihnen vorab, ohne Überraschungen.
Steuern für Nichtresidenten in Spanien
Wer in Spanien eine Immobilie besitzt, hat jährliche Steuerpflichten, auch ohne dort zu wohnen. Wer sie nicht kennt, riskiert Bußgelder und Verzugszinsen. Wir sorgen dafür, dass Sie Ihre Pflichten gegenüber dem spanischen Finanzamt korrekt und effizient erfüllen.
Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR / Modelo 210)
Jeder nichtresidente Eigentümer muss jährlich das Modelo 210 einreichen, auch wenn die Immobilie nicht vermietet ist. Dann wird ein fiktives Einkommen auf Grundlage des Katasterwerts versteuert. Wird die Immobilie vermietet, ob als Ferien- oder Dauermiete, unterliegen die Einnahmen ebenfalls der IRNR: mit 19% bei Wohnsitz in der EU, mit 24% bei Wohnsitz außerhalb der EU. Wir übernehmen Erklärung und Zahlung.
Vermögensteuer (IP)
Nichtresidenten mit Vermögen in Spanien müssen eine Vermögensteuererklärung abgeben, wenn der Nettowert ihres Vermögens in Spanien 700.000 € übersteigt. Die Balearen haben hierzu eigene Regeln. Wir prüfen, ob die Steuer für Sie gilt und wie sich die Belastung begrenzen lässt.
Einbehalt beim Verkauf (3% des Kaufpreises)
Verkauft ein Nichtresident seine Immobilie in Spanien, muss der Käufer 3% des Kaufpreises einbehalten und als Sicherheit für die IRNR des Verkäufers an das Finanzamt (Agencia Tributaria) abführen. Übersteigt der Einbehalt die tatsächlich geschuldete Steuer, kann der Verkäufer die Erstattung des Differenzbetrags beantragen. Wir übernehmen beides.
Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal)
Beim Verkauf einer Immobilie muss der Verkäufer die plusvalía municipal zahlen, eine Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks während der Besitzdauer. Wir berechnen den Betrag und übernehmen die Abrechnung bei der zuständigen Gemeinde.
Vertretung gegenüber dem spanischen Finanzamt
Erhalten Sie von der Steuerbehörde (AEAT) eine Mitteilung, ein Auskunftsersuchen oder den Entwurf eines Steuerbescheids zu Ihrem Vermögen oder Ihren Einkünften in Spanien, vertreten wir Ihre Interessen im Verwaltungsverfahren und, falls nötig, vor den Steuerbeschwerdeinstanzen (Tribunales Económico-Administrativos).
Internationale Erbschaften
Stirbt ein Ausländer mit Vermögen in Spanien oder erbt ein Ausländer Vermögen auf den Balearen, wird ein Nachlassverfahren eröffnet, das zwei Länder zugleich betrifft. Für die richtige Abwicklung braucht es Kenntnisse im internationalen Privatrecht ebenso wie im balearischen Foralrecht (derecho foral), das eigene, vom spanischen Zivilgesetzbuch abweichende Regeln hat.
Was übernehmen wir bei einer Erbschaft mit Auslandsbezug?
- Balearisches Foralrecht und Europäische Erbrechtsverordnung (EU 650/2012): Wir beraten Sie, welches Recht für Ihre Erben am günstigsten ist. Diese Entscheidung kann eine deutliche Steuerersparnis bedeuten.
- Erbschaft- und Schenkungsteuer (ISD): Die Balearen gewähren bestimmten Erben erhebliche Steuervergünstigungen. Wir berechnen die tatsächliche Steuerlast, bevor Sie das Erbe annehmen.
- Erbschaftsannahme und Zuteilung des Nachlasses: Erstellung des Teilungsplans (cuaderno particional), notarielle Annahmeurkunde und Eintragung im Grundbuch.
- Europäisches Nachlasszeugnis: Wir beantragen das Dokument, das die Stellung als Erbe oder Vermächtnisnehmer in der gesamten Europäischen Union nachweist.
- Spanisches Testament: Wir empfehlen jedem Ausländer mit Vermögen in Spanien nachdrücklich, ein Testament vor einem spanischen Notar zu errichten. Das ist schnell erledigt und vereinfacht die Erbschaft für Ihre Erben erheblich.
Immobilieninvestition über eine Gesellschaft
In bestimmten Fällen kann der Erwerb einer Immobilie in Spanien über eine spanische Gesellschaft (meist eine SL) spürbare Vorteile bei Steuern und Vermögensplanung bieten. Interessant ist diese Struktur vor allem für Investoren, die mehrere Immobilien erwerben, sie gewerblich vermieten wollen oder die Übertragung ihres Vermögens an die Erben erleichtern möchten.
Wir analysieren Ihre konkrete Situation (Vermögen, steuerlicher Wohnsitz, langfristige Ziele) und sagen Ihnen, ob diese Struktur in Ihrem Fall sinnvoll ist. Wenn ja, übernehmen wir die Gründung der Gesellschaft, ihre Eintragung im Handelsregister und die Erfüllung ihrer buchhalterischen und steuerlichen Pflichten in Spanien.
Eigentümergemeinschaften
Das spanische Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal, Gesetz 49/1960) überrascht ausländische Käufer oft am meisten. In Deutschland, im Vereinigten Königreich und in den meisten Ländern Europas ist das Eigentum an Wohnungen anders geregelt. Wer in Spanien eine Wohnung, ein Apartment oder einen Stellplatz in einem Gebäude oder einer Wohnanlage kauft, wird automatisch Miteigentümer aller Gemeinschaftsflächen: Eingang, Fassade, Aufzug, Pool, Gärten und allgemeine Anlagen. Dieses Miteigentum hat rechtliche und finanzielle Folgen, die Sie vor dem Kauf und während der gesamten Besitzzeit kennen sollten.
Was genau ist eine Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios)?
Sie ist der gesetzlich vorgeschriebene Zusammenschluss aller Eigentümer eines Gebäudes oder einer Wohnanlage, der die Gemeinschaftsflächen verwaltet und instand hält. Sie hat ein eigenes Jahresbudget, hält mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung ab und kann Beschlüsse fassen, die für alle Eigentümer verbindlich sind, auch für diejenigen, die nicht teilgenommen oder dagegen gestimmt haben.
Was Sie vor dem Kauf wissen sollten:
- Schulden gegenüber der Gemeinschaft: Wer in Spanien eine Immobilie erwirbt, haftet gesamtschuldnerisch für die Rückstände des Verkäufers gegenüber der Gemeinschaft aus dem laufenden Jahr und den drei Vorjahren. Deshalb prüfen wir im Rahmen der Due Diligence stets, ob solche Rückstände bestehen.
- Hausgeld (cuota de comunidad): Jeder Eigentümer zahlt einen regelmäßigen Beitrag (monatlich oder vierteljährlich) entsprechend seinem Miteigentumsanteil. Den genauen Betrag nennen wir Ihnen vor dem Kauf.
- Satzung und Hausordnung: Jede Gemeinschaft kann eigene Regeln zur Nutzung der Gemeinschaftsflächen, zur Ferienvermietung, zu Haustieren, Lärm oder anderen Themen haben. Wir prüfen sie, bevor Sie unterschreiben.
- Sonderumlagen (derramas): Beschließt die Gemeinschaft größere Reparaturen oder Modernisierungen, müssen die Eigentümer eine Sonderzahlung leisten. Wir prüfen vor dem Kauf, ob Sonderumlagen beschlossen oder absehbar sind.
Laufende Beratung als Eigentümer:
- Wir erläutern Ihnen in Ihrer Sprache die Beschlüsse jeder Versammlung und ihre finanziellen und rechtlichen Folgen.
- Wir vertreten Sie in der Eigentümerversammlung, wenn Sie nicht teilnehmen können oder Spanisch nicht sicher beherrschen.
- Wir verfassen Widersprüche oder Anfechtungen gegen Versammlungsbeschlüsse, die gegen das Gesetz oder Ihre Interessen verstoßen.
- Sind Sie Präsident oder Verwalter der Gemeinschaft, fordern wir unbezahlte Beiträge anderer Eigentümer gerichtlich ein.
- Wir vertreten Sie gegen Forderungen der Gemeinschaft wegen Beiträgen, Baumaßnahmen oder der Nutzung Ihrer Immobilie.
- Wir kümmern uns um Konflikte mit Nachbarn wegen Lärm, Wasserschäden, unzulässiger Nutzung von Gemeinschaftsflächen oder störender Tätigkeiten.
Rechtsberatung für Eigentümergemeinschaften:
Wir sind auch dauerhaft als Rechtsberater von Eigentümergemeinschaften auf den Balearen tätig. Wir beraten Präsident und Hausverwalter bei Einberufung und Durchführung von Versammlungen, bei Beschlüssen, säumigen Eigentümern, Baumaßnahmen und allen rechtlichen Fragen im Alltag der Gemeinschaft.
Unsere Leistungen im Überblick
In allen Fällen nennen wir Ihnen vor Beginn einen Festpreis. Fordern Sie Ihr individuelles, unverbindliches Angebot an.
